上海银监局日前公布的《上半年上海市房地产信贷报告》(以下简称“报告”)指出，二手住房贷款已成为拉动个人住房贷款增长的重要因素，一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元,。并指出，一手住房贷款的需求度较低，目前一手住房成交区域主要集中于中外环、外环外区域。

　　该报告所指出的成交特点，却与楼市实际成交情况有些出入：上海一手楼市上半年最大的特点是以市中心为主的中高档物业、豪宅成交优于整体楼市成交表现，高档物业的成交量、成交金额比例创下历史新高。

　　根据上海官方“网上房地产”的数据测算，外省市购买上海一手商品房的总金额在半年间暴增超过百亿。

　　而这个外省市豪宅购买群体多半不需向银行贷款，银监会数据也就无从体现。问题是，今年上半年这一资金增量已经远远超过一、二手房个人贷款增量的总和86.4亿元，不容忽视。

　　外省市资本汹涌

　　上海佑威房地产研究中心根据“网上房地产”成交记录整理得出数据，在今年上半年上海2017套高档公寓中，港澳台及外籍买家买入159套，上海本地买家买入1183套，是去年同期的6.53倍，外省市买家买入增加到了675套，是去年同期的23.27倍。在外省市中，浙江买家更是从去年的9套增加到了235套，增速达到26倍。在高档公寓成交方面，在外省市资本的推动下，成交总量暴涨5倍。

　　“显而易见，最主要的动力即是来自外省市的购房资金猛增。”佑威房地产研究中心主任薛建雄一针见血。

　　据成交数据测算，去年上半年上海一手商品房的总成交金额是1356.77亿元，今年上半年下降到978.31亿元。然而，外省市购买上海一手商品房的总金额却从去年上半年的168.29亿元，上升到今年上半年的276.7亿元。

　　庞大的外省市增量资金，直接推动沪上豪宅上半年成交脱颖而出。

　　例如，和黄沪上豪宅御翠豪庭去年售出158套，其中上海183套，港澳台及海外5套，外省市10套(浙江5套)，今年上半年就成交410套，其中上海人294套，港澳台及海外7套，外省市109套(浙江55套)；仁恒河滨城去年售出544套，其中上海人190套，港澳台及海外53套，外省市301套(浙江104套)，今年上半年即成交344套，其中上海人106套，港澳台及海外39套，外省市199套(浙江66套)。

　　薛建雄指出，这其中，浙江资本增长速度最为迅猛，也是沪上豪宅的外省市购买主力。其中，浙江买家上半年购买3万以上高档公寓的总金额更是从去年上半年的0.6734亿元增加到12.7196亿元。

　　上海银监局报告给出的楼市情况，也体现了“两外人士”成为房贷增加的主力，但不尽相同。

　　报告指出，今年以来“两外人士”对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。至6月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1328.2亿元，占全部个人住房贷款比重为42.9%,余额比年初增加52.6亿元，其增量占全部个人住房贷款增量的60.8%。

　　但基于统计数据显示一手住房贷款和二手住房贷款增量的巨大差距，上海银监局分析，“目前一手住房成交趋于主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。”

　　但事实上，“两外人士”房贷增量更多集中在市中心区域一手高档物业，除了与银行产生借贷关系的买家外，更多买家为一次性付款，未向银行借贷，也就无法在房贷数据中体现。

　　“资本变量”或致信贷政策失准

　　“由于银监局数据只能体现在购房过程中与银行发生借贷关系的那部分成交情况，严格来说并不等同于整个市场，许多高档物业的沪外买家是全额付款，就无法在数据中体现，这个情况是一直存在的。”一位银行业内人士告诉记者。

　　以往楼市成交分布平均，普通商品房成交在总量方面占据绝对优势的时候，这个监控数据外的“资本变量”对有关部门判断整体市况的影响甚至可以忽略，但当今年上半年成交总量急剧下滑，“资本变量”集中出现的高档物业成交量和成交比例快速上升时，它左右数据真实性的作用被数倍放大。

　　薛建雄指出，外省市购房资金大幅增加，有多方面因素。目前浙江擅长的轻工业，由于人民币升值正在面临整合倒闭、升级换代，一些中小企业家不敢再扩大投资，只能把钱用来投资一些相对稳定的物业，加上地缘等不动产投资因素，上海高档物业就成为主要选择之一。

　　另一方面，银行信贷紧缩，客观上也不便于外省市高档物业买家贷款，也成为这部分买家与银行产生信贷关系的可能性进一步缩小，更加游离于银监会房贷统计数据之外。

　　易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭坦言，来自银行的信贷数据不可能全面反映楼市真正的成交结构和成交特点。

　　同样的情况还发生在商铺市场。

　　中瑞市场研究中心近日发布的研究报告显示，6月份上海商铺总成交金额达22.45亿元，环比5月增加41.9%。

　　商铺的主力买家中，来自江浙的民间资本阵容正在逐渐壮大。

　　可见，游离于银监会监控数据之外的“资本变量”正一步步从商品住宅市场向商铺等上海商品房市场的各个角落“渗透”。随着累积的量不断增加，其变量的影响无疑也将变得更为明显。 　　记者 田新杰